تخلیه ملک مسکونی یا تجاری
دعوای تخلیه ملک مسکونی و تجاری
دعوای تخلیه ید( تخلیه ملک یا… ) ازجمله دعاوی است که در نظر غالب مردم تفاوتی با خلع ید ندارد؛ این امر در حالی است که در عالم حقوق قضیه متفاوت است . این دو مصداق دو دعوای مستقل با ارکان و شرایط متمایز را دارند. دعوای خلع ید از سوی فردی مطرح می‌شود که مال خود اعم از منقول یا غیرمنقول را به دیگری می‌سپارد و پس از آن به هر دلیلی تقاضای اعاده آن را می‌نماید. هرچند این نکته را نیز باید در نظر داشت که هر دو دعوا (خلع ید و تخلیه ید) از وجوه تشابه با یکدیگر نیز برخوردارند. حال در ادامه به بررسی این عنوان حقوقی و وجوه اشتراک و افتراق آن با خلع ید می‌پردازیم.
وجوه اشتراک دعوای تخلیه ید و خلع ید
- موضوع هر دو عنوان حقوقی مال می‌باشد.
- این دو دعوا در خروجی و نتیجه‌ی حاصل از آن نیز با یکدیگر برابرند، به‌عبارت‌دیگر، نتیجه‌ی هر دو خارج نمودن مال از دست متصرف است.
وجوه افتراق دعوای تخلیه ید و خلع ید
- در دعوای تخلیه‌ی ید،(تخلیه ملک یا…) رابطه‌ی قراردادی به‌عنوان‌مثال رابطه‌ی عقد اجاره میان طرفین وجود دارد؛ درصورتی‌که در مورد خلع ید هیچ‌گونه مبنای قراردادی وجود ندارد.
- دعوای تخلیه‌ی ید(تخلیه ملک یا…) یک دعوای غیرمالی است و در نتیجه هزینه‌ی دادرسی آن به‌مراتب کم‌تر از دعوای خلع ید است که یک دعوای مالی تلقی می‌گردد.
- موضوع دعوای تخلیه ید مال اعم از منقول یا غیرمنقول است؛ اما در خلع ید موضوع صرفاً مال غیرمنقول است.
یک مثال مهم در این راستا این است که فروشنده ملک غیرمنقولی را به دیگری می‌فروشد و پس از وقوع عقد بیع، فساد آن آشکار می‌شود. در چنین فرضی بایع باید دعوای خلع ید مطرح نماید نه دعوای تخلیه. هرچند در نگاه اجمالی چنین به ذهن می‌رسد که قراردادی میان طرفین وجود داشته است. اما با اندکی تأمل می‌توان دریافت که بیع فاسد بوده است. زمانی که بیع یا هر معامله دیگری فاسد تلقی می‌گردد، رابطه‌ی قراردادی وجود ندارد. پس در دعوای تخلیه‌ی ید ( تخلیه ملک یا…)باید توجه داشت که رابطه‌ی قراردادی به شکل صحیحی واقع شده باشد. چنانچه قرار باشد که بطلان یا فساد رابطه‌ی قراردادی آشکار شود در آن صورت نوبت به طرح دعوای خلع ید می‌رسد.
حال مثال دیگر در این راستا این است که رابطه‌ی استیجاری میان طرفین به نحو صحت واقع شده است ولی مستأجر بدون تمدید آن، باز هم به اجاره‌ی ملک ادامه می‌دهد، در این فرض، باید دعوای تخلیه‌ی ید طرح گردد نه خلع ید.
ابطال درخواست تخلیه ید
در دو فرض می‌توان تقاضای ابطال تخلیه ید را نمود:
- چنانچه جعلی بودن رابطه‌ی قراردادی کشف گردد، در این صورت باید به سراغ دعاوی دیگر رفت. فرض کنید جعلی بودن قرارداد اجاره کشف گردد، در چنین صورتی به‌جای دعوای تخلیه بادی دعوای خلع ید علیه مستأجر اقامه گردد.
- چنانچه ملک به طریقی به دیگری منتقل شود در این صورت فرد قبلی صلاحیت لازم برای تقاضای صدور حکم تخلیه‌ی ید(تخلیه ملک یا…) را نداشته است و باید فرد جدید (مالک جدید) متقاضی صدور حکم تخلیه گردد.
در دعوای تخلیه‌ی ید، مدعی می‌تواند برای مدت زمانی که ملک در تصرف متصرف سابق بوده است، مبلغی پول به‌عنوان اجرت‌المثل را از او اخذ نماید. میزان اجرت‌المثل معمولاً توسط کارشناس تعیین می‌گردد. همچنین اجرت‌المثل نشان‌دهنده‌ی ارزش ملکی است که من غیر حق در اختیار فرد دیگری بوده است.
