اخذ سند مالکیت از طریق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ ثبت

اخذ سند مالکیت از طریق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸: قانون ثبت اسناد به منظور خاتمه دادن به دعاوی مربوط به اسناد املاک در ۱۳۹ ماده وضع گردید که از جمله مهمترین مواد آن، ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ با اصلاحات زیاد به شرح زیر است:

ماده ۱۴۷:

«برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ ۱۳۷۰/۱/۱ بر روی زمین‌هایی ایجاد نموده‌اند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آن‌ها میسور نبوده است، همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن مورد بهره‌برداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ فوق خریداری نموده‌اند و به‌واسطه‌ی موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آن‌ها میسور نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف می‌شود:

۱- در صورتی که بین متصرف و مالک توافق بوده پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف توسط کار‌شناس منتخب ادارهٔ ثبت و نداشتن معترض رئیس ثبت دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت خواهد داد.

۲- هر‌گاه انتقال (اعم از رسمی یا عادی) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد پس از کار‌شناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن و احراز تصرف بلامنازع مشروط بر اینکه مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد و سایر مالکین هم مراتب را تأیید کنند رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد و الا عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه می‌یابد و در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی یا وصول اعتراض، مراتب به هیئت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود.

۳- در مورد مناطقی نظیر مازندران که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک می‌باشد و آخرین منتقل‌الیه متقاضی سند مالکیت است هیئت موضوع ماده ۲ به این‌گونه تقاضا‌ها رسیدگی نموده در صورت احراز واقع و توافق طرفین طبق بند ۱ این ماده عمل، و الا با حفظ حقوق مالک عرصه رأی بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل خواهد داد.

۴- اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید هیئت موضوع ماده ۲ با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی درصورتی‌که هیئت توافق طرفین را احراز و مدعی بلامعارض باشد مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می‌نماید.

۵- چنان چه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد و یا اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد و همچنین درصورتی‌که مالک عرصه، اوقاف یا دولت یا شهرداری باشد موضوع به هیئت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود.

۶- در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیئت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود، هیئت رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضی آگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می‌شود و اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنان چه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.

۷- در صورتی که مساحت قطعات متصرفی در باغ‌ها، کمتر از میزان مقرر در ضوابط ابلاغی (حسب مورد به‌وسیله‌ی وزارت مسکن و شهرسازی یا وزارت کشاورزی) باشد و با رعایت مقررات تبصره (۱) ماده (۴) قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی‌رویه درخت (مصوب ۱۳۵۲) مشمول این قانون نخواهد بود. (الحاقی مصوب ۱۳۷۶)».

ماده ۱۴۸:

در هر حوزه ثبتی هیئت یا هیئت‌هایی به‌عنوان هیئت حل اختلاف در ثبت تشکیل می‌شود. اعضای این هیئت عبارت‌اند از: یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضاییه و رئیس ثبت یا قائم‌مقام وی و یک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.

نحوه تشکیل جلسات و اختیارات هیئت و سایر موارد اجرایی آن مطابق آیین‌نامه این قانون خواهد بود. هیئت مذکور می‌تواند برای کشف واقع از خبرگان امور ثبتی استفاده کند و همچنین با تحقیقات و یا استماع گواهی شهود رأی خود را صادر نماید، رأی مذکور به وسیله ثبت محل به طرفین ابلاغ می‌شود در صورت عدم وصول اعتراض ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ رأی، ادارات ثبت مکلف به اجرای آن می‌باشند. در صورت وصول اعتراض معترض به دادگاه هدایت می‌شود، رسیدگی به این اعتراضات در دادگاه خارج از نوبت خواهد بود.

تبصره ۱: هیئت‌ها مکلف‌اند حداکثر ظرف سه سال از تاریخ ارجاع، رأی خود را صادر نمایند.

تبصره ۲: در صورتی که اعیان کلاً یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیئت با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و در صورتی که متولی نداشته باشد تنها با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف‌علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات نسبت به تعیین اجرت زمین اقدام و در رأی صادره تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد برای صدور سند مالکیت کل یا جز اعیان با قید اجرت زمین مقرر و معین خواهد کرد.

تبصره ۳: در مورد آن دسته از متقاضیان که مستحدثات و بنا متعلق به آن‌ها در اراضی دولت یا شهرداری‌ها ایجاد شده باشد هیئت پس از دعوت از نماینده مرجع ذی‌ربط و احراز واقع، به شرح زیر رأی به انتقال ملک صادر می‌نماید (اصلاحی مصوب ۱۳۷۶)

الف- در مورد واحدهای مسکونی احداثی، چنان چه متقاضی واجد شرایط باشد(فاقد واحد مسکونی یا زمین متناسب با کاربری مسکونی قابل ساختمان) تا مساحت ۲۵۰ مترمربع زمین به قیمت تمام‌شده و نسبت به مازاد (۲۵۰) مترمربع تا سقف (۱۰۰۰) مترمربع به قیمت عادله ی روز.
ب- تمامی مستحدثات غیرمسکونی کل عرصه به قیمت عادله روز.
ج- هر‌گاه متقاضی واجد شرایط نباشد، کل عرصه مورد تصرف به قیمت عادله روز.
د- تصرف مازاد (۱۰۰۰) متر مربع در صورتی که دارای تأسیسات ساختمانی متناسب باشد کلاً به بهای عادله ی روز و در غیر این صورت، متصرف بر اساس مقررات، مکلف به خلع ید و رفع تصرف خواهد بود.
ه‍- اراضی تصرف شده واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرهای بزرگ با جمعیت دویست هزار نفر و بیشتر (موضوع بند الف) مشروط بر اینکه متصرف واجد شرایط مندرج در بند (الف) باشد تا میزان دویست متر مربع به قیمت منطقه‌ای (تقویم دولتی) و مازاد بر آن و همچنین افرادی که فاقد شرایط بند (الف) مذکور باشند و مشمولان جز اول بند (د) به بهای کامل کار‌شناسی روز ارجاع امر به کار‌شناسی. تقویم بهای کار‌شناسی روز و تعیین زمان ساخت بنا به عهده کار‌شناس واجد شرایط می‌باشد. در صورت اعتراض هر یک از طرفین به نظریه کار‌شناس، هیئت حل اختلاف به تقاضای معترض، گروهی مرکب از سه کار‌شناس از بین کار‌شناسان واجد شرایط انتخاب و معرفی می‌نماید. نظر اکثریت این گروه قطعی است. پرداخت هزینه کار‌شناسی، در مرحله اول، به عهده متصرف و هزینه گروه کار‌شناسی به عهده معترض می‌باشد.
تبصره ۱: متصرفان موضوع این قانون فقط برای یک پرونده متشکله در ادارات ثبت اسناد و املاک می‌توانند از مزایای مندرج در این بند استفاده نمایند.

تبصره ۲: در صورتی که از تاریخ ارجاع امر به کار‌شناس تا تاریخ واریز بهای تعیین‌شده توسط متقاضی بیش از یک سال بگذرد کار‌شناسی تجدید خواهد شد.

تبصره ۳: کاهش درآمد دولت از تغییر قیمت اراضی از کار‌شناسی روز به قیمت منطقه‌ای از محل تقلیل میزان دویست و پنجاه مترمربع به دویست مترمربع و درآمد حاصله از نقل‌وانتقال این گونه املاک تأمین خواهد شد. (اصلاحی ۱۳۸۱/۳/۱۹)

و- هیئت‌ها باید قیمت تمام‌شده زمین (شامل بهای منطقه‌ای و سایر هزینه‌ها) و واجد شرایط بودن یا نبودن متقاضی را از سازمان مسکن و شهرسازی استان استعلام نمایند و در صورت موافقت دستگاه، صاحب زمین سند انتقال را به نام متصرف صادر نماید.

ز- قیمت عادله زمین موضوع این تبصره به وسیله کار‌شناس رسمی دادگستری و در صورت نبودن کار‌شناس رسمی، توسط خبره محلی به انتخاب هیئت، تعیین خواهد شد.

ح- در تمامی موارد بالا، چنان چه اراضی مورد تصرف در معابر و کاربری‌های خدماتی عمومی بستر رودخانه‌ها و حریم آن‌ها و خطوط فشار قوی برق قرار داشته باشد در صورتی که تصرف متصرف قانونی نباشد و خطوط فشار قوی قبل از تصرف وی ایجاد شده باشد، از شمول این قانون مستثنا می‌باشد.
ط- به‌منظور جلوگیری از تصرفات غیرقانونی اشخاص در اراضی دولتی و شهرداری‌ها، تنها تصرفاتی معتبر شناخته می‌شود که تا تاریخ ۱۳۷۰/۱/۱ احداث مستحدثات و بنا شده باشد.
ی- آیین‌نامه اجرایی این تبصره ظرف مدت دو ماه به وسیله وزیر دادگستری و با هماهنگی وزیر مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب هیئت‌وزیران می‌رسد.
تبصره ۴: چنان چه ملک سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضی به‌عنوان مالک متصرف است و هیئت به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه به واحد ثبتی ابلاغ کند ثبت مکلف است پس از تنظیم اظهارنامه مراتب را ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماده ۵۹ آیین‌نامه قانون ثبت به اطلاع عموم برساند، تحدید حدود این قبیل املاک با درخواست متقاضی به‌صورت تحدید حدود اختصاصی انجام می‌شود.

تبصره ۵: اگر ملک در جریان ثبت باشد و سابقه تحدید حدود نداشته باشد واحد ثبتی طبق قسمت اخیر تبصره ۴ اقدام خواهد نمود.

تبصره ۶: درصورتی‌که ملک قبلاً ثبت دفتر املاک شده و طبق مقررات این قانون با رأی هیئت می‌بایست سند مالکیت به نام متصرف صادر گردد، مراتب در ملاحظات دفتر املاک قید و در دفتر املاک جاری به نام متصرف حسب مورد ثبت خواهد شد.

تبصره ۷: رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه مستلزم رعایت تشریفات آیین‌نامه استملاک اتباع خارجه در ایران است.

تبصره ۸: چنان چه در خلال رسیدگی محرز گردید که مورد تقاضا جزو حوزه ثبتی دیگری است و متقاضی اشتباهاً تقاضای خود را تسلیم نموده استتقاضاً به واحد ثبتی مربوط ارسال می‌شود که حسب مورد در ردیف هم‌عرض مورد تقاضا رسیدگی می‌شود».